Юридические Тонкости

Вопрос: В браке купили с женой квартиру в ипотеку. Жилье оформлено в мою собственность. Первоначальный взнос я оплачивал из своих личных накоплений, а дальше кредит выплачивали уже вместе с женой. Сейчас встал вопрос о разводе и разделе имущества. Кредит еще полностью не выплачен. Могу ли я получить эту квартиру в свою собственность — какие есть варианты? Ответ: По закону эта квартира признается совместной собственностью — и в случае, если вам не удастся достигнуть соглашения с супругой, суд разделит ее. Вы можете увеличить свою долю квартиры, если докажете, что оплатили первоначальный взнос за счет своих личных средств (должны быть документы, подтверждающие, что использовались деньги, заработанные еще до брака либо полученные в дар или в результате продажи личного имущества). В таком случае вам выделят долю пропорциональную сумме вложенных личных средств, а остальную часть квартиры поделят с супругой поровну. Вы можете договориться с супругой и заключить нотариальное соглашение о разделе этой квартиры: вы выплачиваете ей сумму, соразмерную стоимости ее доли, за вычетом остатка долга по кредиту, который будете погашать вы — и квартира переходит в вашу собственность. _______________ MAX | VK

Банки теперь должны интересоваться у людей, откуда у них деньги: ЦБ России выпустил новые методические рекомендации по пресечению отмывания нелегальных доходов. Под подозрение будут подпадать граждане, которые приобретают за наличные деньги валюту, слитки драгметаллов, обработанные природные алмазы или зачисляют наличные средства на банковский счет, если общая сумма таких операций за месяц превышает 5 млн рублей. По достижении указанного предела банк должен запросить у гражданина документы, подтверждающие легальность его денежных средств (справку о доходах, налоговую декларацию, договор о продаже имущества и пр.) (Методические рекомендации ЦБ России от 26.10.2026 № 5-МР). Кстати, при заключении сделок с недвижимостью тоже может возникнуть проблема с банком, если покупатель разово кладет на счет крупную сумму наличными для перевода продавцу. Учитывайте новые веяния в банковской сфере и старайтесь заранее запастись подтверждающими доходы документами либо избегайте крупных операций с наличными в пределах одного календарного месяца. _______________ MAX | VK

Собственникам квартир не могут повышать плату за содержание и текущий ремонт жилья без их согласия, если: - имеется решение общего собрания собственников по этому дому, которым утвержден тариф для оплаты соответствующих услуг — и срок действия этого решения еще не истек (в т.ч. если плата была утверждена бессрочно). Недавний пример из судебной практики: - управляющая компания на протяжении 12 лет работала по одному тарифу, который был утвержден решением общего собрания еще в 2012 году. Попытки провести общее собрания для утверждения нового тарифа регулярно проваливались: не набирался необходимый кворум. Когда работать стало совсем убыточно, компания в одностороннем порядке стала применять муниципальный тариф (как для домов, которые не приняли решение об установлении платы за управление домом) и стала выставлять счета собственникам почти в два раза выше. Вскоре ей пришло предписание от жилинспекции, а суд (куда пожаловалась компания) признал, что инспекция права: - с учетом ч. 4 ст. 158 ЖК РФ плата, утвержденная без срока, действует до принятия собственниками нового решения или расторжения договора управления. При наличии действующего решения общего собрания компания не вправе была переводить дом на муниципальный тариф (АС Краснодарского края, дело № А32 – 73722/ 2024). _______________ MAX | VK

После проверки счетчика вас обвиняют в повреждении пломбы, хотя на самом деле повредилась проволочка, на которой она держалась? На самом деле, «повреждение пломбы» и «повреждение проволоки» — это совершенно разные вещи. Действующие правила предоставления коммунальных услуг (№ 354 от 06.05.2011) связывают последствия безучетного потребления коммунальных ресурсов с несанкционированным вмешательством в работу прибора учета (доначисление платы по нормативу потребления с применением штрафного коэффициента 10). А согласно тем же Правилам № 354 прибор учета признается вышедшим из строя в случае нарушения контрольных пломб и (или) знаков поверки (п. 81 (12)). Поэтому в акте проверки укажите свои возражения: что повреждения контрольной пломбы отсутствуют, повреждена только проволочка, на которой держалась пломба, признаков вмешательства в работу прибора учета не имеется — и приложите фотографии счетчика. В случае доначисления вам платы за повреждение пломбы обжалуйте действия коммунальной организации в суде: шансы добиться отмены доначисления высокие. Подробная инструкция о том, как обжаловать доначисление платы за коммунальный ресурс из-за поврежденной пломбы на счетчике (с шаблоном искового заявления) доступна подписчикам моего канала на платформе Бусти. _______________ MAX | VK

Купили квартиру — а собственником оказался другой человек... А ведь такое вполне возможно. Поэтому при оформлении сделки по продаже недвижимости обязательно указывайте СНИЛС покупателя и продавца — как в договоре, так и в заявлениях на регистрацию права собственности. Это позволяет гарантировать, что объект действительно юридически перейдет от лица, указанного в договоре в качестве продавца, в собственность лица, указанного в качестве покупателя. Известны случаи, когда при регистрации права собственности людей попросту путали, если у них полностью совпадали Ф.И.О. — и в итоге собственником недвижимости оказывался совершенно другой человек, который к сделке не имел никакого отношения. Росреестр сейчас использует СНИЛС в качестве приоритетного идентификатора, позволяющего избежать подобной путаницы между полными тезками. Так что пользуйтесь этим как дополнительной мерой защиты своей собственности. И обязательно включите в ЕГРН свой СНИЛС, если вы являетесь собственником недвижимости, если у вас он там не указан (для этого достаточно подать заявления в МФЦ). Это позволит закрепить ваш объект именно за вами, а не вашим тезкой. _______________ MAX | VK

Мошенники оформили заем на человека по одной лишь фотографии его паспорта, а суды сказали, что все законно, деньги нужно вернуть. В ситуации пришлось разбираться Верховному суду РФ: - гражданин узнал, что задолжал микрофинансовой организации почти 75 тысяч рублей. Выяснилось, что некто в 2022 г. оформил от имени того гражданина заявку на микрозайм (30 000 рублей), представив фото его паспорта. Заявка была подтверждена кодом из смс-сообщения (которое было направлено на телефон, указанный в заявке — а принадлежал он другому лицу). Деньги выдали на счет, указанный в заявке — принадлежал он тоже другому лицу. А вот долг (коего накопилось к тому времени уже на 74 тысячи рублей) потребовали взыскать уже с того гражданина, чей паспорт был приложен к заявке. В ответ на возражения гражданина (что ни смс, ни денег он не получал) суды сказали так: мошенничество не подтверждено, т. к. с заявлением в полицию ответчик не обращался, а то, что номер телефона и карта принадлежат не ему — так он вполне мог воспользоваться чужими данными, чтобы получить заем. Верховный суд РФ эти решения отменил: в отсутствие прямых доказательств злоумышленных действий со стороны ответчика суды не могут считать установленным тот факт, что он получал спорный заем. Истец не доказал, что ответчик специально разместил заявку с чужими данными, чтобы потом избежать ответственности за невозврат денежных средств — так что оснований для взыскания здесь нет (№ 7-КГ26-10-К8). _______________ MAX | VK

Что теперь нужно включать в договор найма квартиры. Как сдавать квартиру жильцам официально и на длительный срок: обновленный шаблон договора найма квартиры, который был доработан с учетом свежей судебной практики: для подписчиков канала на платформе Бусти и для премиум-подписчиков дзен-канала. _______________ MAX | VK Video is too big

Люди, которые пережили перестройку, знают цену запасам — поэтому в квартирах на первых этажах часто встречаются самодельные погреба. Вот только ныне действующему законодательству такие «улучшения», увы, не соответствуют: - обустройство погреба в одной квартире расценивается судами как уменьшение общедомового имущества (площади земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом). А такое уменьшение является законным лишь при условии, что за него проголосуют все собственники помещений дома. Поскольку вероятность, что все собственники одобрят погреб в одной квартире близка к нулю, первая же проверка жилинспекции повлечет предписание убрать погреб и вернуть квартиру в исходное состояние. Если предписание не будет исполнено добровольно, собственника ожидает судебное разбирательство, которое с большой долей вероятности завершится не в его пользу. _______________ MAX | VK

Вопрос: Можно ли оформить по наследству дом с участком, если на них наложен арест за долги? Ответ: Арест не препятствует получению наследства: нотариус обязан выдать свидетельство о праве на наследство в любом случае, если на то есть законные основания. Далее с нотариальным свидетельством наследнику нужно обратиться в Росреестр, чтобы его право собственности зарегистрировали в ЕГРН. Регистрация перехода права к наследнику допускается в т.ч. при наличии ареста на объекте недвижимости. Но следует учитывать, что арест не снимут автоматически при смене собственника: для этого нужно будет выяснять причину ареста и устранять ее (скорее всего — погасить долги наследодателя). _______________ MAX | VK

А вы давно видели свой паспорт? Бывает, что человек уже потерял паспорт, но еще об этом не знает — не каждый же день он требуется. А до того, как владелец паспорта обнаружит пропажу, на него могут оформить немало кредитов. Есть даже такие случаи, когда квартиру продавали по паспорту собственника, пока тот долгое время отсутствовал (нашли более-менее похожего человека — и провернули сделку). Поэтому периодически проверяйте, на месте ли ваш главный документ. А если вдруг обнаружится пропажа — сейчас есть полезный сервис на «Госуслугах»: непосредственно через портал можно сразу заявить в МВД о пропаже паспорта — и его недействительности, соответственно. Чтобы подать заявление, нужно выбрать на портале раздел «Услуги» — «Регистрация. Паспорт» — «Признание паспорта недействительным». Нужно будет ввести данные пропавшего паспорта, кратко описать обстоятельства его пропажи, выбрать отделение МВД и отправить сформированное заявление. В течение 1 дня после подачи заявления паспорт станет недействительным. Обратите внимание: если после этого ваш паспорт вдруг найдется, его уже нельзя будет восстановить: все равно придется оформлять новый документ. _______________ MAX | VK

Требования о перерасчете коммунальных платежей нужно заявлять не в РКЦ - расчетно-кассовый центр (или т. п. организацию, которая формирует квитанции), а непосредственно в ту коммунальную организацию, которая делает начисления за соответствующую услугу. РКЦ и и т. п. организации обычно работают с коммунальными организациями по агентскому договору, на основании которого взаимодействуют с гражданами (рассылают платежные документы, проводят прием, выдают справки). Но они не исполняют обязанности коммунальных организаций. Поэтому суд может отказать гражданину в иске о перерасчете стоимости ЖКУ, даже при полной обоснованности его требований — если они будут заявлены к РКЦ, а не к коммунальной организации. _______________ MAX | VK

Нехорошая квартира: всего две строки в договоре дали понять, что покупать ее не стоит 🏢👴💰❌👩‍💼📝⚖️ Мы всегда говорим своим клиентам, что выбирать квартиру нужно, прежде всего, по документам, т.к. проблемных объектов на рынке недвижимости за последнее время стало заметно больше. Иногда бывает достаточно всего двух строк в договоре, чтобы понять, что такую квартиру покупать не стоит. Свежий пример: - после просмотра одной квартиры покупатель буквально рвался на сделку: отличное место расположения, планировка и, главное, — цена. Продавец — единственный собственник, покупал квартиру вне брака три года назад, продавал в связи с переездом в другой регион. Но договор купли-продажи, который продавец в свое время заключал на приобретение этой квартиры, оказался очень подозрительным. Во-первых, продавцом была указана женщина в возрасте 78 лет (на тот момент). Само по себе это еще не красный флаг, но дает основания для оценки дополнительных рисков. Во-вторых, стоимость, по которой продавалась квартира, была значительно ниже кадастровой стоимости (которая также фигурировала в договоре). В совокупности с первым фактом это означало, что пожилая женщина продала свою квартиру по цене заметно ниже рынка. Договор при этом был обычный, не нотариальный — так что ничем не подтверждалось, что продавцу разъяснили последствия такой сделки (нотариус хотя бы делает такую отметку в своей удостоверительной надписи). Недавно в Обзоре Верховного суда РФ был описан похожий случай: пожилая женщина, инвалид 1 группы продала свою единственную квартиру по цене ниже кадастровой стоимости. А потом она потребовала вернуть ей жилье, т. к. находилась под влиянием обмана — и суд, учитывая личность продавца и стоимость проданной квартиры, признал иск обоснованным (Тематический обзор ВС РФ, утв. ПП ВС РФ от 1 июля 2026 г. № 15А/ 2026). Продавец не смог предоставить нам контактные данные прежней собственницы квартиры. Учитывая очевидный риск оспаривания сделки по предыдущей продаже квартиры (либо самой бывшей собственницей, либо ее наследниками — а на срок исковой давности в случае с пожилыми продавцами здесь полагаться нельзя), мы не стали рекомендовать этот объект нашему клиенту, нашли безопасный вариант. Так что не забывайте о проверке предыдущих сделок, по которым ранее переходила интересующая вас квартира: там могут скрываться подводные камни. А если вы хотите безопасно купить или продать квартиру в Санкт-Петербурге, вы можете обратиться в наше агентство: - я детально проверю все документы, сделаю необходимые запросы, укажу на возможные проблемы и пути их решения, - а опытный риелтор найдет наилучший вариант, исходя из ваших пожеланий, и проведет сделку на наиболее выгодных для вас условиях. Подробнее о наших услугах можно узнать на этой странице. Задать дополнительные вопросы можно по электронной почте: dept78@yandex.ru _______________ MAX | VK

15 лет — это серьезный срок для границы земельного участка, и суды периодически это подтверждают. Недавно в кассационной инстанции разбирался такой спор: - после уточнения границ соседнего земельного участка (принадлежавшего муниципалитету) женщина лишилась возможности свободно пройти к своему участку. А все дело в том, что кадастровый инженер расширил границы при составлении межевого плана — и туда вошла часть земель общего пользования, через которые пролегал проход женщины к своему дому. Она обратилась в суд — и там применили правило фактически сложившегося порядка землепользования. По закону при уточнении границ участка используются данные правоустанавливающих документов и документов, определявших границы при образовании участка, а в отсутствие таких сведений границами участка признаются фактически сложившиеся границы, которые существуют на местности 15 лет и более (ч. 1.1 ст. 43 Закона № 218-ФЗ). В этой ситуации как раз были основания учитывать фактически сложившиеся границы пользования землей — и суд признал результаты кадастровых работ недействительными в части включения в границы муниципального участка проезда истца к своему участку (Третий КСОЮ). _______________ MAX | VK

У собственника недвижимости может быть на руках множество документов — но только один сейчас признается официальным подтверждением права собственности. Это выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Поэтому сделку с недвижимостью не зарегистрируют, пока в ЕГРН не будет записи о праве собственности продавца на объект. Собственники «со стажем» наверняка помнят, что раньше выдавались свидетельства о госрегистрации права на объект недвижимости. Сейчас они тоже признаются действительными документами — но лишь в том плане, что служат основанием для включения записи о праве собственности их владельца в ЕГРН (в дополнение придется представить еще техплан постройки или межевой план земельного участка от кадастрового инженера). _______________ MAX | VK

Не стоит платить слесарю управляющей компании напрямую. Поучительный пример: - владелица квартиры озадачилась заменой счетчика горячей воды и подала заявку в управляющую компанию своего дома. Пришел слесарь — установил новый счетчик, но возникла проблема: потребовалось еще заменить эксцентрик на трубе (соединительный штуцер счетчика горячего водоснабжения). На месте он договорился с хозяйкой квартиры, что купит нужную деталь и поставит ее, но заплатить нужно было непосредственно ему, а не на счет компании. Заказчица согласилась, сделала перевод на карту слесаря — тот установил новый эксцентрик. А вскоре он сломался — и квартиру снизу серьезно затопило. Соседка потребовала возместить ей ущерб и обратилась в суд. Ответчица пыталась сослаться на вину управляющей компании, но в договоре была прописана только установка счетчика, про эксцентрик — ни слова. А поскольку он был расположен на трубе после запорного крана, суд признал его внутриквартирным имуществом, за которое отвечает собственник квартиры. Так что с ответчица взыскали почти 250 тысяч рублей в счет возмещения ущерба (по инф. Вологодского облсуда). _______________ MAX | VK

Ваш паспорт могут признать недействительным в самый ответственный момент (при посадке на транспорт, при снятии или переводе денег со счета, при регистрации сделки с недвижимостью и т.п.) — и, соответственно, отказать вам в оказании услуги, за который вы обратились. Дело в том, что действующие правила предписывают менять паспорт, если в нем есть сведения или отметки, которые не предусмотрены Положением о паспорте гражданина Российской Федерации (утв. ПП РФ от 23.12.2023 N 2267). А поскольку на нормативном уровне нигде не определен объем недопустимых нарушений, чтобы паспорт стал недействительным, этот вопрос по факту отдается на усмотрение сотрудника, устанавливающего личность обратившегося к нему гражданина по паспорту. Поэтому порой даже из-за небольшого пятнышка на странице паспорта люди получают большие неприятности. Чего не должно быть в паспорте: рисунков, личных записей, самописных символов, пометок и пр. А в паспорте проставляются только штампы утвержденного образца уполномоченными на это должностными лицами. _______________ MAX | VK

Сама по себе запись о госрегистрации вашего права собственности на недвижимость в ЕГРН это ничто, если нет главного — действительного основания возникновения права собственности. Практика судов во главе с Верховным судом РФ сложилась так: - по закону право собственности на «вторичное» имущество (уже имеющее собственника) может перейти к другому лицу на основании сделки (договора или наследования). А государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество — это лишь юридический акт, который официально подтверждает право собственности. Отсутствие госрегистрации права собственности не влечет недействительность самой сделки, а вот признание сделки недействительной однозначно влечет аннулирование госрегистрации. Поэтому даже при наличии записи в ЕГРН всегда нужно убедиться в том, что у продавца недвижимости есть законное основание для возникновения права собственности на это имущество (договор или свидетельство о праве на наследство) (см.: определения ВС РФ N 18-КГ26-42-К4, № 5-КГ24-87-К2, №5-КГ20-38). _______________ MAX | VK

Из-за этого правила наследник может лишиться половины квартиры. Как правильно принять наследство, чтобы избежать проблем и получить все, что положено. Подробная инструкция и шаблоны обращения к нотариусу для установления состава наследственного имущества и заявления о принятии наследства доступны подписчикам канала на платформе Бусти. _______________ MAX | VK Video is too big

Планируется переход на электронные квитанции за ЖКУ — в связи с чем Минстрой опубликовал свои разъяснения: - по новым правилам с 1 сентября 2027 г. предполагается ввести рассылку электронных квитанций через портал «Госуслуги» — но только при условии, что сам потребитель выразил на это свое согласие, - на обязанность потребителя оплачивать коммунальные услуги новый порядок никак не повлияет: у собственника помещения она возникает с момента возникновения права собственности на жилье, а у лица, принявшего квартиру от застройщика — после подписания передаточного акта, - по закону потребителю должны предоставлять платежный документ в срок, не позднее 5-го числа месяца, следующего за истекшим — соответственно, и электронные квитанции будут направлять в тот же срок; - если собственник жилого помещения несовершеннолетний, реализовывать его право на получение платежных документов должны его законные представители или опекуны (Письмо Минстроя России от 13.10.2026 N 63711-ДН/04). _______________ MAX | VK

Вопрос: Можно ли сдавать приватизированную комнату в коммунальной квартире без согласия соседей? По документам у меня доля в праве собственности на квартиру, но есть соглашение между всеми собственниками о выделении в пользование мне комнаты. Ответ: Сдавать комнату без согласия остальных сособственников нельзя. Практика Верховного суда РФ по этому вопросу сложилась категорично: распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, допускается только с согласия всех сособственников. Наличие соглашения о выделении вам конкретной комнаты не меняет ситуацию: наниматели будут пользоваться в т.ч. местами общего пользования в коммунальной квартире, а поскольку оно находится в общей долевой собственности, для обеспечения баланса интересов всех сособственников квартиры необходимо согласовать с остальными вопрос о сдаче комнаты нанимателям. Поэтому в случае спора с сособственниками вам грозит получить решение суда о запрещении сдавать комнату внаем (см.: Определение ВС РФ от 11 марта 2025 г. N 1-КГ25-2-К3). _______________ MAX | VK