Недвижимость за рубежом, иммиграция, инвестиции

📢 Традиционный дайджест: «мороз и цены» в Германии, падение интереса во Франции и пенсионный индекс 2026 года Все подробности – на Prian.ru 1️⃣ Германия: высокие ставки заморозили цены на жильё. Дорогая ипотека и общая неопределённость заставили покупателей отказаться от сделок. Даже состоятельные граждане начинают арендовать. 2️⃣ Франция: политический кризис отпугивает иностранных инвесторов. Уличные беспорядки и нестабильность в стране привели к двукратному росту числа иностранцев, сомневающихся в необходимости покупать. 3️⃣ Опубликован глобальный индекс пенсионных систем 2026 года. Исследование Marsh CFA Institute охватило 55 стран, оценив финансовую устойчивость систем в условиях старения населения. Лидерами стали Нидерланды, Дания и Исландия, а в Азии лучшую оценку получил Сингапур. #недвижимость #иммиграция

Карибские страны закрывают программы гражданства – или всё-таки нет? Повод для беспокойства – публикации в СМИ. Например, эта – с неоднозначными  формулировками о решении властей государства Антигуа и Барбуда закрыть или приостановить программу CIP к 12 ноября. Новость появилась после встречи 23 октября представителей технического комитета Европейского союза и стран Организации восточно-карибских государств (OECS), в которых действуют программы CIP. На ней европейские чиновники выдвинули ультиматум: или страны (кроме Антигуа это Сент-Китс и Невис, Гренада, Доминика, Сент-Люсия) закроют программы, или их граждане лишатся права на безвизовый въезд в шенгенскую зону. Так закроют ли Карибский страны свои программы и если да, то когда? Рассказывает президент Apex Capital Partners Нури Катц: Евросоюз выступил со своим требованием еще два месяца назад: программы должны быть закрыты летом 2028 года. Сейчас же европейцы потребовали озвучить принципиальное решение, которое должно быть дано не позднее 12 ноября. А собственно до закрытия программы времени будет еще почти два года. Я почти уверен, что Карибские страны согласятся закрыть программы. В противном случае им придется конкурировать с Вануату или Сан-Томе, где инвестиционное гражданство стоит намного дешевле. Но это не вопрос ближайших месяцев. Напомним: Минимальные инвестиции в паспорт на Карибах от $200 000. Для сравнения: Сан-Томе и Принсипи требуют от $90 000. Граждане РФ с 2023 году не могут принимать участие в карибских программах. Запрет действует даже в отношении тех, кто когда-то имел паспорт РФ.   Карибские страны с большой вероятностью начнут вводить биометрические паспорта. Собственно так уже поступили на Сент-Китс – у граждан есть время на обмен документа до лета 2027 года. #гражданствозаинвестиции

Камбоджа сегодня: что вам обязательно нужно знать 🇰🇭 Провели вебинар о Камбодже. Видеоотчет чуть позже, а сейчас делимся эксклюзивным материалом: с чем страна вступает в новый сезон 🪨 🟢 Миграционные перемены В ближайшие месяцы Камбоджу ожидают изменения в визовой политике. Вероятно, изменятся условия нахождения в стране для самозанятых. В моменте происходят массовые проверки граждан – на каком основании они находятся в стране. Проверяют буквально целые кондоминиумы, всех, кто находится на территории. Полицейские смотрят паспорта и основания для пребывания 🟢 Стоимость квартир (в Пномпене и Сиануквиле) Недвижимость в Камбодже по-прежнему недорогая даже по меркам Юго-Восточной Азии. Но! Студию в новом проекте на нижних этажах по-прежнему можно приобрести за те же $40 тыс. со сдачей через 2-3 года. Просто если раньше минимальная площадь таких квартир была около 30 кв. м, то теперь минимум – 23 кв. м. ⭐️ Важно: всегда спрашивайте у риелторов и продавцов, общая площадь указана в объявлении или жилая. Часто в метраж включают балкон, коридоры на этаже и даже входную группу. Цены в пересчете на квадратный метр получаются отличными, но по факту... 🟢 Доверие к застройщикам В COVID в стране стройки остановились. Однако – недостроенными в большинстве оказались не дома с квартирами под продажу, а отели и апартаменты под сдачу в аренду, которые возводили китайские инвесторы – те, кто уехал в страны в пандемию. Эта ситуация сейчас разрешается, хоть и небыстро: проекты достраивают либо старые, либо уже новые инвесторы. А чтобы ситуация не повторялась, по новому закону от 2021 года все застройщики обязаны класть определенную сумму на депозитный счет, тем самым подтверждая свою финансовую состоятельность. 🟠 Какие налоги придётся заплатить? Можно ли жить в Камбодже как рантье? Читайте в нашей статье P. S. И да, иностранцы в Камбодже, в отличие от большинства стран ЮВА, могут купить недвижимость в собственность. #камбоджа

🇨🇾 Как сейчас работает инвестиционная программа Кипра за покупку недвижимости Да, Кипр по-прежнему предоставляет возможность получить постоянный вид на жительство через инвестиции в недвижимость. Официальных запретов для граждан России и Беларуси нет. Но процедура фактически усложняется каждый год. В первую очередь это касается проверки происхождения средств. Так, не подойдет для оплаты доход (зарплата или дивиденды), полученный когда-либо от компаний, находящихся под санкциями. В зоне риска суммы, переводившиеся через такие банки (например, деньги за квартиру, переведенные через банк под санкциями). Все жестче контролируют сферу деятельности кандидата (например, в зоне риска специалисты IT).      Намного все хуже проходят переводы из третьих стран – например, Казахстана. Хотя к армянским банкам по состоянию на 2026 год киприоты более лояльны. 🟧 И – помним про льготный НДС в 5%! 🔸31 декабря 2026 года завершается переходный период, позволяющий приобрести жильё по прежним льготным условиям налогообложения. 🔸 Если недвижимость оформлена как основное место проживания владельца с применением НДС 5%, её НЕЛЬЗЯ сразу сдавать в аренду или использовать вопреки условиям предоставленной льготы. 🔸С 1 июля 2026 года на Кипре введён обязательный порядок электронных платежей за аренду недвижимости, что повышает прозрачность арендных расчётов. ! Нарушение условий льготного налогообложения может обернуться доначислением стандартного НДС 19% и штрафами.   #кипр

🧹 Прикол от Airbnb: гостей теперь нельзя заставлять делать уборку А что, так можно было? Вообще-то огромное число хостов на Airbnb требовали от туристов оставить помещение в определённом состоянии: заправить постель или помыть посуду, это называлось checkout chores. Гости жаловались, что при раннем выезде (например в 10 утра) им приходится выполнять целый список задач, хотя уборка уже оплачена. Лендлорды на этом экономили: зачем тратить 40 евро на уборку (когда ночь в номере стоит 100), если попадутся особенно чистоплотные гости, которые и кухню отмоют, и мусор выбросят? И даже постирают постельное белье (см. фото). Так вот экономить на уборке лендлордам можно ещё месяц.  Площадка меняет правила для хозяев с 20 ноября 2026 года. Для владельцев инвестиционной недвижимости это означает пересмотр условий проживания, стоимости уборки и расчёта доходности. Что теперь нельзя требовать от гостей? 🔜 Выполнять уборку после выезда, включая снятие постельного белья, мытьё посуды и вынос мусора за пределы помещения. 🔜 Доплачивать за доступ к удобствам, которые уже указаны в объявлении. 🔜 Оплачивать штрафы и другие санкции, установленные хозяином. 🔜 Выполнять новые правила, добавленные после бронирования. 🔜 Подписывать отдельные договоры или передавать документы, удостоверяющие личность, если этого не требует закон. Можно просить соблюдать тишину, сортировать отходы или ограничивать расход воды, если это связано с местными требованиями. Главное, чтобы условия были понятны гостю до бронирования. Формально это повлияет на доходность и цены. Если раньше хозяин рассчитывал на чистоплотных гостей, теперь придётся включить соответствующие расходы в операционную модель. Airbnb предупреждает, что за нарушения сначала может потребовать обновить объявление, затем снизить его видимость в поиске. В дальнейшем возможны отмена бронирований, потеря статуса Superhost или блокировка аккаунта. Не забывайте о нашей статье – какую квартиру лучше купить для сдачи в аренду 🟠   #краткосрочнаяаренда

Долгожданная программа гражданства – ожидания и новости ⭐️ Её реально ждут – потому что у этой страны сильный паспорт, а предварительные условия не ограничивают граждан РФ и РБ. Что уже известно и программе гражданства Аргентины? И когда она уже стартует? Оценка эксперта – в материале на Prian 🟠 #аргентина

Какой чистый доход должен приносить объект за границей, чтобы вы им реально заинтересовались? Anonymous Poll 5% - Больше 3% 21% - Больше 5% 33% - Больше 7%   31% - Больше 10% 24% - Важнее другие параметры (например, стабильность или удорожание объекта)

Сколько действительно приносят виллы на Бали? Года три-четыре назад анонсируемая доходность в Индонезии стала «сносить крышу» – выше 10%, а иногда и выше 15%!  И не сказать, что это были пустые обещания: резкий рост спроса на аренду при умеренных ценах позволяли заявлять такие цифры. Правда, называлась не гарантированная доходность, а расчетная валовая. То есть прогнозируемая и не учитывающая допрасходы. Например, налог на прибыль (withholding tax), который составляет от 10-20%.   Но вот оценка доходности от краткосрочной аренды на Бали, сделанная платформой Brixfox. Ее эксперты отслеживают Net Yield (чистую доходность) ПОСЛЕ вычета налогов и расходов на управление. Что мы видим:   🔜 лидер - район Бингин – 7,7% годовых. 🔜 на втором месте Улувату – 7,3%. Оба находятся на полуострове Букит. Что еще говорят цифры? В Бингине медианная запрашиваемая цена виллы составляет $259 000, в Улувату – $272 000, а в Чангу (5 место, см. таблицу) – $300 000. Заполняемость в первых двух районах достигает 71%, в Чангу – 68%. Более доступные объекты на Буките показывают потенциально более высокую доходность относительно стоимости покупки. Разумеется, доходность конкретного объекта зависит от самой виллы, качества управления, лицензирования и условий договора. Например, в Унгасане (4 место) медианный показатель составляет 6,1%, а для 10% наиболее доходных объектов – 7,4%. В Убуде и Табанане медианные показатели ниже – 5,1% и 5,3%, хотя отдельные виллы могут обеспечивать доходность выше 7%. ⭐️ И еще: на Бали вы покупаете время, а не землю. В 10 районах с самой высокой доходностью до 95% выставленных на продажу вилл предлагаются в лизхолд – долгосрочную аренду земли и недвижимости. Типичный срок таких договоров составляет около 25 лет. Расчёты не учитывают снижение стоимости права аренды по мере истечения срока. Так что же, «10%+» – абсолютный миф? Ну, во-первых, есть среднее, а есть максимальное. Во-вторых, данные Brixfox тоде не истина в последней инстанции. В-третьих, и это самое главное – как считать. В ближайшие дни мы посвятим этому вопросу отдельный пост. P.S. А главное: средний – медианный - показатель в 7,7% на самом деле очень неплох! #бали

🇪🇺 Недвижимость в Европе дорожает быстрее инфляции Цифры от Евростата красноречивы. В большинстве стран жилье действительно дорожает быстрее. 🔹Почему так? Причин несколько: главная – дефицит предложения практически на всем континенте, и эта  проблема фиксируется на уровне ЕС.  Тем более, что рост зарплат в большинстве стран Европы опережает инфляцию, а недвижимость – логичная сфера приложения средств. А еще строительные материалы тоже дорожают быстрее в частности из-за жестких норм регулирования.   Вот два европейских примера 🇧🇬 В Болгарии стоимость квадратного метра растет благодаря интеграции с Европой (вступление в шенген, переход на евро), росту цен на стройматериалы, заставляющему продавцов закладывать издержки в цены. Одновременно ипотечные ставки сохраняются на историческом минимуме – около 3%. 🔸Ко второму кварталу 2026 цены на жильё выросли на 15,5% (заметно ниже 18% годом ранее). 🇨🇾  А на Кипре инфляция не приводит к падению спроса и цен из-за уникального интереса со стороны иностранцев. Программа ПМЖ (€300 000 за покупку новостройки) подстегивает спрос на новостройки, удерживая цены на высоком уровне. Да, ипотечные ставки на Кипре превышают 4%,  но большинство иностранцев приобретает недвижимость на собственные средства. 🔸Тут Во II квартале 2026 года жильё подорожало на 8,5% за год. 📌 Вообще же высокая инфляция далеко не всегда означает стремительный рост цен на жильё. Номинально недвижимость может расти, но её реальная стоимость может стагнировать, и даже снижаться – классический пример  из Турции.   #недвижимость

👑 Шанс "купить победителя" в Таиланде Реально победителя! В продаже вилла, имеющая две авторитетные международные награды! 👉 Эта эксклюзивная резиденция в Таиланде удостоена сразу двух премий International Property Awards 2025–2026 – в номинациях «Лучшая жилая вилла» и «Лучший жилой комплекс». 600 м² абсолютной роскоши в камерном комплексе всего из 12 эксклюзивных вилл. Подойдёт как для постоянного проживания, так и для инвестиций. Срок сдачи – IV квартал 2027 года. 🟧Чем проект уже заслужил награды? 🔸Премиальная отделка по стандартам управляющего гостиничного бренда. 🔸Собственный бассейн, джакузи и просторная терраса. 🔸Частный сад и крытая парковка. 🔸Две кухни – открытая на террасе и закрытая внутри дома, плюс отдельная кухня для персонала. 🔸Личный тренажёрный зал с панорамным видом. 🔸Домашний кинотеатр. 🟧Инфраструктура уровня пятизвёздочного курорта Владельцам доступны рестораны с именитыми шеф-поварами, SPA, гольф-поле, брендовые бутики, курортные развлечения и круглосуточный консьерж-сервис. 🟠Цена: $2 957 000. ❓ За подробностями и условиями приобретения обращайтесь к экспертам OXE CAPITAL #таиланд